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来自韩国的土地:一起来看都教授如何投资韩国土地

导语:当下,最火的电视剧莫过于韩剧《来自星星的你》。剧中都敏俊横跨朝鲜王朝(1392- 1910)、日本殖民统治(1910-1945)和大韩民国3个时期,历经封建社会、殖民地社会和资本主义社会,尽管期间政权更迭、土地管理制度几经变革,但期间土地私有制这一本质并没有发生变化。下面就让小编给您介绍韩国的土地政策及投资方式!

更新時間:2014年3月關鍵詞:韓國土地、韓國土地政策、來自星星的你、都教授
  • 給您詳解來自韓國的土地

    韓國國土面積爲10萬平方公裏,朝鮮半島的山地約占領土的三分之二,並且整個韓半島以太白山脈爲主幹,于半島東側,全境山勢呈"豸"字形。

    太白山脈沿半島整個日本海海岸延伸。由于受日本海海浪的侵蝕,東海岸形成一片懸崖峭壁和岩石小島。西部和南部坡度平緩,形成平原和許多近海島嶼與小港灣。洛東江(長525公裏)和漢江(長514公裏)是半島南部地區兩條主要河流。流經韓國首都首爾的漢江是古代王國發展生息與沿江人民的生命線,如今則是現代韓國人口密集的生命線。

    52.6%的韓國土地爲韓國公民個人所有

    據韓國《朝鮮經濟》網絡版2013年11月5日報道,韓國國土交通部5日發布的《韓國土地所有現狀統計》報告顯示,至2012年底,韓國公民個人持有土地5.269萬平方公裏,占韓國國土總面積(10.0188萬平方公裏)的52.6%;個人土地所有者人數計1,532萬人,占韓國人口總數(5,095萬人)的30.1%。

    此外,韓國國有及公有土地3.2256萬平方公裏,占韓國國土總面積的32.2%;法人持有土地0.656萬平方公裏,占6.5%,非法人等其他機構持有土地0.8682萬平方公裏,占8.7%。

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  • 從《來自星星的你》看韓國地權

    作爲在地球生活長達400年的外星人,都敏俊不僅高富帥,更擁有無與倫比的超能力。而他在該劇第6集中所展現出的超強理財能力也是令人瞠目結舌。

    根據劇情,都敏俊從1753年便開始投資購置當時尚屬于首爾郊外的大片荒地,他在房屋中介人的介紹下,以200石大米的價格買下一處荒地,准備種植桑樹。而數百年過後,原本的桑田地已成爲首爾江南地區最炙手可熱的核心地段之一。用韓國人常說的一個詞來形容的話,都敏俊可謂是名副其實的"江南土地爺"。

    說到這裏,需要指出的是,作爲資本主義國家,韓國實行土地私有制度,土地可自由持有、買賣和流轉。而韓國土地私有制度的曆史則至少可以追溯到上千年以前。

    劇中都敏俊橫跨朝鮮王朝(1392-1910)、日本殖民統治(1910-1945)和大韓民國3個時期,曆經封建社會、殖民地社會和資本主義社會,盡管期間政權更叠、土地管理制度幾經變革,但期間土地私有制這一本質並沒有發生變化。這也是都敏俊在1753年置地後能300多年間一直持有,並由此一躍成爲超級大富豪的根本原因。

    衆所周知,首爾以漢江爲界,分爲江北和江南地區。早期的首爾只是在漢江北岸,而廣大的江南地區(即漢江以南區域),直到上世紀60年代仍是大片農田。韓國總統樸正熙上台後執政後,爲了改變這種發展不平衡的局面,將首爾最著名的若幹所中學遷移到江南,並限制在江北地區建新建築,迫使很多達官貴人開始遷移到江南居住。

    之後,70、80年代韓國經濟實現高速增長,創下震驚世界的"漢江奇迹",韓國更以申辦1988年奧運會爲契機,對江南地區進行大規模開發,使江南從農田一躍成爲韓國最繁華的商業區和最昂貴的住宅區。而在這過程中,産生了無數靠土地而一夜橫財的"江南土地爺"群體。有韓國媒體推測,劇中都敏俊持有的位于蠶室樂天世界附近和狎鷗亭洞附近的地塊,如按照現價計算,僅土地價值便高達數千億韓元(折合數億美元)。

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  • 韓國土地政策的發展曆程

    20世紀60年代以前:土地政策的雛形階段

    20世纪60年代以前,当韩国刚从日本的殖民统治中解放出来的时候,就已经建立了自己的土地政策体系。但当时的韩国政府并没有修改某些源于殖民时代的土地制度,而是继续沿用了以前的土地登记、土地档案和城市规划等政策。这一时期新制定的制度是"农地交易认证制度(Farmland trade certificate system)"和"农地有限占有(Farmland limited possession system),这两项制度是根据"农地农有"原则进行的农地改革的主要成果之一。为了维护公共利益,这一时期还开始酝酿限制个人使用或个人拥有土地的有关法律。

    20世紀60年代:土地制度的構建階段

    20世紀60年代,隨著經濟全面發展,韓國産生了適合當時經濟發展的土地法,同時還推出了一些比較先進的管理政策。1962年,城市規劃法被系統編制完成,土地接收法開始生效。1963年,土地開發綜合規劃也正式通過立法,同時,還在全國劃定了水資源保護區以有效保護飲用水的水質。爲了收回公共開發事業利潤,韓國政府提出要對土地開發強制征收"受益費"。也正是此時,要求編制土地法的倡議日趨積極,各項土地政策開始在全國貫徹實施。

    20世紀70年代:土地政策根基的確立階段

    20世紀70年代,韓國的工業化全速推進,城市化也取得了一定的成績,土地價格開始瘋漲,房地産投機隨之開始在全國盛行。爲了控制這種有害的經濟現象,防止其向更壞的方向發展,韓國政府出台了各種土地政策,其中之一就是將土地區分爲城市地區和非城市地區分別進行管理。

    爲了限制土地交易投機,穩定土地價格,韓國政府采取了一系列措施對土地交易進行控制,如許可制度、彙報制度、合同認可制度、土地交易所得稅制度等。對于城市開發,韓國政府一方面使住宅區開發等計劃成爲一項制度化的工作,另一方面還提出了城市改造計劃。爲了刺激空地的開發,韓國政府又建立了韓國土地開發事業公團。在這一時期,保護私人産權第一次被寫進法律,成爲一項制度。與此相對應,爲了限制私人土地所有權,韓國政府又制定了大量維護公共利益的土地法律。

    20世紀80年代:嚴格規制土地投機階段

    20世纪80年代,受两次投机过热的影响,房地产投机逐渐成为威胁社会稳定的一个主要问题,因此迫切需要制定强有力的政策来根除这种投机,正是此时,政府开始积极介入并干预土地市场。1988年,韩国提出了一个用以根除土地投机的长期综合性决议,长期以来作为土地开发主要措施之一的土地调整政策(land adjustment)被替换为与《建设区位促进法(building site promotion law)》相一致的公共管制下的土地开发。在这一进程中,韩国宣布了要在首都地区新建5个全新城市的计划。整个20世纪80年代,韩国的土地政策主要是在有力控制土地投机需求的同时有效扩大土地供给。其中最值得注意的是,随着土地公共观念的全面推动,城市居民住宅限制费、土地开发费和土地增值税等一些措施逐渐成为一项制度固定下来。这些措施帮助人们更新了土地观念,为修改韩国土地法提供了历史机遇。到20世纪90年代后半期,受环境变化及违宪的影响,土地的公共观念处于倒退状态。

    20世紀90年代:綜合采用各種土地政策的階段

    20世紀90年代前半期,土地的公共觀念逐漸形成。隨後的五年中,在獲得了國際貨幣基金組織的援助金後,土地的公共觀念開始退卻,土地制度改革也開始步履蹒跚,緩慢了下來。到20世紀90年代後期,按照當時政府要求廢除50%法律條例的口號,土地法的重建工作開始啓動。1992年,土地交易和空閑土地開發的報告制度被廢除。

    在這一時期,一方面,土地政策的公共利益不斷得以強化;另一方面,爲了方便公衆、提高生産力,很多法律條例被弱化或廢除。但是,在整個法律改革的過程中,土地法的地位沒有動搖。但是當憲法法院開始解決私有産權受限的問題時,人們關注更多的是私有産權保護,而不是以維護公共利益爲目的的土地利用法律。到2000年,土地法看起來似乎要朝著成爲一部協調公共利益和私人利益法律的方向發展。城市規劃法的改革、城市開發方法的制定等爲補償受法律侵犯的私人權利提供了一個機遇。

    1998年以後:開放化及先規劃後開發時期

    从上世纪80年代末开始的一系列措施,使得周期上升的地价在1992年至1994年间呈下降趋势,1995年有小幅反弹,紧接着1997年12月的金融危机以后,1998年全国平均地价下降了13.6 %熗恋厥谐⊙现卮糁汀N了稳定市场,政府采取了一系列积极措施,包括解除土地交易许可地区,撤消宅地拥有上限制和土地超过得利税制,开发负担金从2000年初起减半等。1998年5月起允许外国人取得土地,进一步开放了土地市场。在这一时期,以前不被重视的公共部门市场调节功能及房地产金融制度也得到广泛运用。另一方面,随着近些年来韩国国民对环境价值关心程度的逐渐提高,也在一定程度上推进了对土地利用政策的全面修订,例如在开发和利用土地时,积极提倡环境保护,对那些"没规划,没开发"的土地进行"先规划,后开发"。

  • 外國人如何購買韓國土地?

    據韓國紐西斯通訊社2013年5月29日消息,韓國國土交通部29日公布了一份統計數據顯示,外國人持有的韓國土地面積達226.7平方公裏,約占韓國土地總面積的0.2%。

    具體來看,美國共擁有122.18平方公裏土地,占總土地面積的53.9%,其次爲歐洲,占10.5%,日本擁有8.4%的土地,而中國則占2.5%的土地,其他國家約占24.7%。從土地的用途來看,林地和田地等其它用地最多,共占59.5%,其次爲工廠用地、居住用地、商業用地和休閑用地等。

    截至2013年第一季度,中國人擁有的韓國土地面積達到了570.1萬平方米,遠超歐美業主。其中有不少中國購房人最看重濟州島房地産投資移民政策。房地産投資移民制度具體指,外國人只要在濟州島的度假村、酒店等"以休養爲目的的居住設施"投資逾5億韓元(約合270萬元人民幣),便可取得居住簽證(F-2),五年後自動獲得永久居住權(F-5),即韓國綠卡。

    近年來以"中國大媽"爲首的投資者也開始轉戰韓國,尤其是在濟州島購房獲永居政策的吸引下,中國投資者正在成爲韓國土地市場最大手筆的買主。甚至據韓國媒體報道稱,連著名影星湯唯也于2012年7月耗資13.5億韓元(約合750萬元人民幣在首爾附近的京畿道城南市盆塘區購置了一塊土地。

    外國人要購買韓國土地,請查看《韓國外國人土地法》